실거주하지 않는 외국인은 서울과 경기, 인천의 주택 매입이 불가능해진다.

국토교통부는 21일 이 같은 내용의 외국인 토지거래허가구역을 지정했다.

국토교통부는 이날 국세청·금융정보분석원(FIU)과 합동으로 서울시 전역, 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토허구역으로 지정하는 내용의 대책을 발표했다.

외국인이 이들 지역 내 토지 면적 6㎡ 이상의 주택(단독·다가구·연립·다세대주택 및 아파트)을 매수하려면 관할 지방자치단체로부터 허가받아야 하고, 허가일로부터 4개월 이내 입주 및 2년 실거주를 해야 한다.

국토부에 따르면 수도권의 외국인 주택 거래는 2022년 4천568건, 2023년 6천363건, 지난해 7천296건으로 2022년 이래 연평균 약 26%의 증가율을 보였다.

올해 들어서도 지난달까지 4천431건으로 집계돼 3년 연속 증가세를 이어갈 것으로 예상됐다.

서울시의 경우 지난 3월 19일 강남권 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트가 토허구역으로 지정된 이후 해당 지역 외국인 주택 거래는 감소세를 나타냈다.

그러나 서울시 전체적으로는 지난 5월 107건, 6월 124건, 7월 135건 등으로 다시 외국인 주택 거래량이 증가하는 양상을 보였다.

외국인의 수도권 주택 거래는 경기 62%, 인천 20%, 서울 18%의 순으로 서울뿐 아니라 경기·인천의 거래량도 상당한 수준이다.

국적별로는 중국인과 미국인이 각각 73%, 14%를 차지했고, 주택 유형별로는 아파트와 다세대주택이 각각 59%, 33%였다.

아울러 수도권에서 위탁관리지정 주택 거래도 지난해 295건에 달했다. 국내에 거소·주소를 두지 않는 비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고해야 한다.

2023년 8월에 이 제도가 도입된 이래 위탁관리인을 지정한 수도권 거래는 497건으로 미국인과 중국인이 각각 64%(316건), 22%(110건)를 차지했다.

정부가 이날 수도권 대부분을 외국인 토허구역으로 지정한 것은 초강력 부동산 금융 규제로 꼽히는 6·27대책 이후 내국인에 대한 역차별 논란이 더욱 커졌기 때문이다.

다주택자 중과세 등 여러 규제를 받는 내국인과 달리, 외국인은 이런 장벽 없이 국내 부동산을 취득하고 있다는 문제 제기는 이전부터 꾸준히 제기돼왔다.

그러나 수도권 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한한 6·27 대책 이후 역차별 논란은 더욱 커졌다.

6·27 대책으로 수도권의 주택 거래가 급감했지만, 외국인은 규제 대상에서 빠져 외려 거래가 늘었기 때문이다.

외국인은 자국의 금융기관에서 대출받을 때 주택담보대출 비율(LTV), 총부채원리금 상환 비율(DSR) 등을 적용받지 않는다. 6·27대책에서 정한 한도 6억원 역시 적용받지 않았다.

또 외국인의 경우 해외 부동산 소유 여부를 알 수 없어 다주택자에게 부과하는 취득세·양도소득세 중과도 피할 수 있다.

투기과열지구나 토허구역으로 지정되지 않은 지역에서는 주택담보대출에 따른 실거주 의무도 지지 않는다.

그러나 이날 정부의 대책 발표로 외국인 투기 수요 유입과 시장 교란 행위가 대부분 차단될 것으로 전문가들은 예측했다.

외국인의 주택 매입은 그 자체로 문제가 되는 것은 아니다. 하지만 최근 들어 일부 외국인, 특히 중국인들의 국내 아파트 매입이 급증하면서 투기성 매입에 대한 우려가 커졌다. 통계청 자료에 따르면, 2024년 외국인의 국내 아파트 매입 건수는 2020년 대비 2배 이상 증가했으며, 그중 70% 이상이 중국 국적자로 나타났다.

특히 중국인 매수자들은 서울 강남구, 용산구 등 고가 아파트와 함께 경기도 수원, 부천 등 수도권 외곽 지역의 신축 아파트에 대한 매입 비중이 높은 것으로 분석된다. 이는 서울의 핵심 지역 아파트는 투자 가치가 높다고 판단하고, 수도권 외곽의 신축 아파트는 비교적 낮은 가격으로 매입하여 시세 차익을 노리는 전략으로 풀이된다.

부동산 전문가들은 이번 조치가 외국인의 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택 시장을 만드는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 하지만 일각에서는 외화 유입 감소 등 부작용을 우려하며 신중한 접근이 필요하다는 의견도 나오고 있다.

이와같은 외국인의 부동산 투자에 대해서

첫째, 다수의 외국인 주택 소유자들이 실제로 국내에 거주하지 않으면서 주택을 보유하고 있어, 실수요자들의 주택난을 가중시킨다는 비판이 제기되었다.

둘째, 일부 지역에서는 외국인 매수자들이 국내 시세보다 높은 가격을 제시하며 가격을 끌어올려, '묻지마 투자'식 투기가 성행한다는 지적도 나왔다.

셋째, 국내 거주자들은 다주택자 규제, 대출 규제 등 강력한 부동산 정책을 적용받는 반면, 외국인들은 이러한 규제에서 상대적으로 자유로워 형평성 논란이 있었다.